房企争着开辟新的创收门路，昆明这块蛋糕还能保住？

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号称当前“全球最大规模IPO”的蚂蚁集团上市，在“临门一脚”时，突然被按下了“暂停键”，一时间成为了热议的话题。

事实上，房地产行业也在另一条赛道上，展现出了资本运作的热潮。

（一）分拆物管上市成为房企瞄准的新赛道

有消息称，东原集团正在进行一系列的股权腾挪，目标直指：拆分物管上市。

而就在今年9月，先后有远洋集团、恒大集团、以及建发物业发展集团发布公告，分别宣布远洋服务、恒大物业、建发物业已向香港的交易所递交了招股书，谋求拆分物业上市。

此前的8月，禹洲集团2020年中期业绩发布上也透露，其已向联交所提交了物管分拆建议书……

近期资本化动作频繁，一时间，房企分拆物管上市，似乎成了房地产行业的一股浪潮。

据克而瑞物管发布的数据显示，仅今年以来就有星盛商业、宋都物业、荣万家、佳源服务、金科服务、融创服务、华润万象生活、远洋服务、恒大物业、建发物业等10家与房地产相关的物管企业正走在上市的路上（这里面还不包含诸如禹洲集团、东原集团等处于拆分物管上市准备期的企业）。

数据来源：克而瑞物管

同样，从已经成功上市的物管企业来看，今年已有兴业物联、烨星集团、建业新生活、正荣服务、金融街物业、弘阳服务、卓越商企服务、第一服务控股、世茂服务、合景悠活等10家物管企业成功上市。

其中，仅在今年10月上市的物管企业就有卓越商企服务（卓越集团旗下）、第一服务控股（当代置业旗下）、世茂服务（世茂集团旗下）、合景悠活（合景泰富集团旗下）等4家。

后续可能还会有荣万家（荣盛发展旗下）、佳源服务（佳园国际旗下），以及雅居乐要分拆上市的雅城。加上前述正在上市路上的10家物管企业，物管企业上市的数量和募资规模都将创新高。

可以说，众多房企正在通过分拆物管上市，在另一条赛道上展开资本的角逐。

（二）为何房企热衷于分拆物管上市？

我们知道，围绕房地产而存在的产业链很长，会涉及到各行各业及众多上下游相关企业，但在关联上，无疑，物业管理是与开发商联系最为紧密的。

在现实中，房地产开发作为生产环节，物业管理作为售后服务，体现在商品房的功用上具有一致性。因此，往往开发商建成交付的房子，通常都会交由自己成立的物业公司来做后续的管理服务（没有物管公司的开发商也会引入其他物管品牌来管理）。

从这个层面看，开发商成立物业管理公司具有近水楼台的优势。长此以往，物业管理在房产的开发体系中，随着房产交付量的增长，物管企业的规模也会越来越大。

近日，住建部部长王蒙徽撰写的文章中透露，2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8㎡。而央行今年4月发布的报告也显示，2019年我国户均拥有住房1.5套。

庞大的住房保有量，也使得物业管理存在巨大的市场，或许，这也是物管企业能够有利可图，甚至是实现上市的源生动力。

而从克而瑞的统计来看，截止今年10月30日，34家上市物业市值总额达4649亿元，在市盈率上，物业服务企业市盈率大多超过20倍，普遍高于做房地产开发的母公司。

34家物管企业市盈率及母公司市盈率/数据来源：克而瑞物管

从上市物管企业来看，目前规模破亿的仅有碧桂园服务、雅生活服务、中海物业、保利物业、招商积余及绿城服务等6家。在巨大市场中，还存在较大的可挖掘潜力。

由此不难看出，众多开发商为何会乐于分拆物管单独上市了。

在另外一个层面，今年年初疫情影响催化出的居住服务需求，更是凸显了物管的价值。在疫情影响资本市场表现较弱的情况下，物管板块平均涨幅达到了30%（数据源自克而瑞）。

可见，资本对于物管行业前景的看好。

特别是在“三道红线”高悬的当下，分拆物管上市，有利于丰富开发商的资金募集渠道，一定程度上实现“降负债”的效用，可谓一举多得。

因此，也就不奇怪，前面提到的，仅今年10月份就有4家房企通过拆分物业上市来加入资本赛道的争夺了。

（三）昆明市场物管仍以自建项目为主

事实上，从物管行业的特点来看，虽然利润率低，但其并不是一个高负债的行业，而且其周期性比较弱，相比房企每年卖XX房来实现收入而言，物业管理只要能保持现有服务小区数量，基本上每年的收入是有保障的。

而从物管的实际服务来内容看，除了物业费等基础性收入之外，小区见缝插针的各种广告、临停车辆收费、甚至是外包单车棚的收费等，每年的额外收入都不会少。

就昆明而言，此前昆明市物业管理行业协会初步统计数据显示，昆明共有1000多家物业公司，其中外来物业公司目前有40多家，占比4-5%，份额并不算高（2017年的数据）。

我们从前面提到的34家已上市的物管企业来看，进入昆明主城区的仅有碧桂园服务、雅生活服务、世茂服务、保利物业、绿城服务、招商积余、中海物业、新城悦服务、以及蓝光嘉宝服务等9家，且承接项目以自身母公司开发项目为主。

昆明楼市/制表

虽然诸如绿城服务、碧桂园服务、保利物业等企业在昆明市场有相应的外拓（接手非自己开发的项目），但整体项目不多，且外拓的主战场主要集中于昆明主城区之外。

比如碧桂园服务在云南外拓的首站选择了曲靖的项目，随后陆续签约了保山的九岭天下，富民的鼎易山水居等。回到昆明主城区，则是以接手交付多年的鼎易天景和鼎易天城为开端。

当时，碧桂园服务给昆明市场的感觉是，要跟碧桂园一样在昆明主城区“大干一番”，但从现实情况来看，与2017年接手穿金路的著名问题楼盘——云润天阳的高调相比，随着2018年底的正式退出，碧桂园服务在昆明主城区要低调得多。

相反，还没有上市的万科物业，在自己的开发的项目中有一定口碑积累之后，稳扎稳打在昆明主城区敲定了世博首岸、云大知城、德润朗悦湾、骆驼湾、恒泰滇池名门、德润香山府等外拓项目。

这种物管行业的外来一线品牌外拓现象，甚至在昆明市场一度引发了“狼来了”的讨论。

（四）外来和尚在昆明好“念经”？

事实上，就昆明而言，要说物管行业已经是外来品牌的天下，那么，本土的开发商可能会略带嘲讽的回应一个：呵呵……

项目多、土储多的昆明本地龙头企业俊发，其自身开发项目随便数一数就30多个，外加俊发物业外拓的万宏国际和贵研自然界、首领公馆、龙山别墅等项目，物业服务在昆明市场的覆盖量可见一斑。

此外，还有在昆明市场一直都有“分量”的银海物业，其服务楼盘超过50个，甚至比自身开发的项目还多，是昆明物业服务领域外拓的一支生力军。

只不过，随着银海淡出昆明主城区房地产开发，加之昆明以外来品牌房企占主导的开发环境下，先进管理经验的不断碰撞中，银海物业表现出了一种“力不从心”的感觉。

从此前万彩城换物管的事件中可以看出，开发商出面协调的物管替换，最终成为了一出各利益相关方共同“出演”的闹剧……

在百度中输入“昆明 换物管”关键词，能检索到467万条信息，而从现实的案例中可以看到，诸如创意英国、金星小区、江东花城、金福地、时代风华等小区的给出的经验，在昆明要换物管谈何容易。

百度截图

因此，假如外来物管企业大举进入昆明市场，在当前这种状态中，即便市场蛋糕很大，外来物管企业也会心有余悸，不敢贸然行动。

在日趋品牌化的今天，随着房企竞相拆分物管上市，寻求在另一条赛道上找到盈利点的同时，昆明潜在的市场，也必然是房企争夺的一个高地。

至于如何抢占，或许，也并没有想象的那么容易。

要知道，售楼部卖房只能管销售那两三年，而物业管的却是购房者的一辈子。从这个角度来说，房企真正赚钱的或许并不是卖房，还有可能是做物管。

最后，说个题外话，据说某俊园物管费涨价了，大家怎么看？

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